解析-很多人拋售中國房產轉投泰國房產?

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伴隨全球經濟環境的低迷,中國投資市場的不穩定,越來越多的中國投資者將目光轉向國外,迫切尋求能夠實現財富穩健升值的投資平台。根據外國投資審查委員會的統計,中國已經超越美國成為東盟房產的最大獲批外國投資來源地。瑞士信貸銀行集團最近預測,中國投資者2020年將買下澳洲20%的新建住房,目前為15%。

 為何國外房產對中國投資者俱有如此大的吸引力?給出的理由是:

美國有房產稅和遺產稅,投資者的資產若想傳給子女,得交30%-70%的遺產稅。海外投資貸款僅有地方銀行等少數銀行可貸,但附加條件很多;

相較美國加拿大房產投資的好處是沒有遺產稅,但貸款首付高;

香港房產不適合投資,震盪大,預期也不是太好;

新加坡經濟總量小,產業結構有缺陷;

日本沒有資源,還處於地震帶上,而且房價不漲;

韓國房產價格的高增長點已經結束;

如果非要去歐洲,只能考慮英國,葡萄牙、意大利和德國的房價基本不上漲;

澳洲是第一選擇,相比之下:泰國的房價比歐美英等國降低,而且各類福利政策比之甚好,房子屬永久產權,百年可以讓子女擁有,醫療養老等屬於世界先位,無可挑剔首選。

中國和泰國在房產政策和市場環境方面到底有哪些不同呢?

一、市場成熟度
20多年前,中國房地產業才正式邁入市場化,新政策不斷出台,宏觀調控頻繁,市場波動較大。
泰國的房地產近幾年由於各國的支持以及各大類的投資,在旅遊業房產業保持穩定增長走勢,近半個世紀以來房價平均每年在穩固升值,受益於泰國政府對於房產市場的保護政策和金融系統的有效調控。

二、法律保障
在中國買房一般去房產交易所辦理,沒有專業律師參與。如果投資者對合同細節不予了解,日後容易陷入陷阱和麻煩之中。
在泰國,買賣雙方要聘請專業過戶師或律師處理法律事務進行法務諮詢。有專業人士諮詢和把關,能保護利益,降低風險。

三、產權年限
土地管理法規定,中國住宅土地的使用期限是70年。70年後,土地歸國家所有,續租費用未定。
泰國房產是永久產權,可以傳給子孫後代,並且沒有遺產稅。

四、期房貸款
在中國,簽合同時一般要首付20%-50%,購買第二套房首付比例更高。交房前就要開始還貸,只能選擇連本帶息還。另外,中國沒有對沖賬戶,申請過貸款的人再次申請貸款比較困難。
泰國簽期房合同時,一般只需首付10%,交房後才開始還貸,最多可申請到70—80%左右的貸款,可以選擇等額本息或者只還利息。還可以開通對沖賬戶,把手頭多餘的資金放在裡面,以此對沖本金,抵消利息。此外,在泰國再次申請貸款很方便,也可以等房產增值後進行再融資,將增值部分套現,用於新的投資。

五、新房交付
中國交房時,大部分是毛坯房,牆面地面僅做基礎處理,交房後需要業主自行裝修。
在泰國,新房交付時都是精裝修,泳池健身,家具配備,馬上就可出租。

六、爛尾樓風險
在中國,首付款交給開發商,沒有監管。如果開發商資金短缺出現爛尾樓問題,會使投資者遭受損失,投資風險較大。
在泰國,首付款存放在政府監管的信託帳戶,交房前開發商無權動用。

七、租賃管理
在中國,房屋租賃管理體系還沒有達到規模化、專業化和規範化,立法工作滯後,出租管理公司缺乏後續服務。
在泰國的租賃業相對正規,出租管理公司能為投資者提供一系列服務,包括刊登出租廣告、篩選租客、管理物業、收取租金、代繳費用等。

八、租金回報
報告顯示,今年上半年中國十七個大中城市的普通住宅租金回報率均值為2.6%。上海和北京的租金回報率分別為1.9%和1.8%。泰國首府城市的租金回報率一般都在6%至8%之間。

九、空置率
2014年中國城鎮住房空置率報告顯示,全國城鎮住宅市場的空置率達到22.4%,上海和北京的空置率分別為18.5%和19.5%。泰國屬於世界著名旅遊大國,房屋對外出租每天穩步對外出租,因此對很多外來國家的熱捧按照國際通行慣例,5%-10%之間的空置率為合理範圍,說明商品房供求平衡,有利於國民經濟的健康發展; 10%-20%之間的空置率為空置危險區,有必要採取一定措施,保證房產市場的正常發展和國民經濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

綜上所述:和中國相比,泰國房產市場更為成熟與規範,信貸制度和租賃管理體系相對健全與完善。泰國房產為永久產權,沒有遺產稅,投資門檻低,還款壓力小。期房鮮有爛尾樓風險,交付後馬上可以出租,還可享受負扣稅優惠。租金回報率高且空置率低,適合中長期投資。

 

資料來源:預見方能遇見


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