泰國房產投資秘籍獨家放送,錯過不候!

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泰國是東南亞最受投資者青睞的國家。我的主題大致分為泰國經濟房地產市場的現況、拉瑪十世繼位後泰國的發展、投資泰國房產的注意事項、還有出租轉售獲利後的投資分析比較。這四個主題前兩個比較宏觀,後兩個較微觀,我將把重心儘量放在後兩個,乾貨會更多。首先明確一下,1人民幣約合5.17 泰銖。

1泰國經濟與房地產市場現況

相信各位對泰國有所了解。首都曼谷從2013年起就成為了全球最大的旅遊城市。泰國的國土面積約是51萬平方公里,人口6700萬。泰國連同東協十國組成東協,是世界上舉足輕重的經濟體之一,有6億多人口,位列全球第3。

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泰國是世界最大的大米出口國,也有很大規模的工業:泰國的汽車工業發達,是輪胎與汽車出口大國;它是旅遊國家,2015年吸引將近3000萬觀光人數。長期以來曼谷就一直是中南半島的核心,亞投行(AIIB)的第一個重點項目泛亞鐵路,有三段在曼谷交匯,說明它位置之重要。

另外,有10條經濟走廊也匯聚於曼谷,是「一代一路」的重要一環。隨著大眾運輸的逐漸成熟、工作機會的集中,曼谷也開始逐漸成為千萬級人口的大城市。2015年時,已登記在籍人口超過900萬。再加上一些旅遊和外籍人士,還有非法移民者,曼谷人口約1500-1600萬,數字還在逐年攀升。

泰國就業機會非常充沛,失業率亞洲最低,曼谷的失業率更低,是0.6%。過去十年,曼谷的房屋入住率皆維持在90%左右,無大量房屋空置,無明顯的泡沫風險。再加上每年有大量外地人進入曼谷,人口為凈增長。所以曼谷市區的均價10年來已增長1倍,平均每年的漲幅到8%-12%,出租回報率4%-8%,曼谷房地產基本可以達到每年兩位數的投資回報率,非常具有投資價值。

投資房地產會關注稅收,泰國地產基本沒有任何持有稅(包含房產稅、地價稅、基本所得稅),也沒有遺產稅和贈與稅,所以有許多的外國富人會到泰國來將遺產轉移給後代。泰國房產只有在過戶時有交易稅,包含過戶費2%,特種商業稅3.31%以及印花稅0.5%。這三種稅由買家、賣家平攤,如果持有超過五年,印花稅和商業稅還能得到減免。每個樓盤關於稅的規定條件不同,有些開發商會特別向土地廳或政府申請減免。每年泰國政府會出台政策給予減免優惠,所以投資人必須要確認中介是否了解相關的規範,否則會影響到獲利情況。

泰國大部分住宅是永久產權,優於國內的使用權,所以這一點特別吸引人。泰國的實用面積是100%,拿到的面積就是實際使用面積,沒有國內「公攤面積」之說。泰國的面積乘以1.3,就是國內的建築面積。另外泰國也沒有毛胚房,都是精裝修的,包含天花板、地板、嵌入式櫃體,也配備完整的廚房與衛浴,甚至有一定的車位比例做配比。如果是比較奢華的樓盤,基本上會達到1:2,甚至1:3,基本上不需要再為停車位付費。所以在泰國買房實際上能比國內省下更多隱性成本。

2展望拉瑪十世泰國的發展

泰皇蒲美蓬病逝,結束長達70年的在位統治。由於泰皇健康問題已久,各界對於其辭世已具備心理預期,故短、中期內政府部門應可維持穩定。至於經濟環境表現,以過去幾周股、匯市表現來看,市場雖然出現短期波動但回升快速,更突顯泰國市場穩健的經濟及金融基本面。

受限於「不得妄議王室成員」的法律規定,泰國對哇集拉隆功的報導慎而又慎。蒲美蓬在世期間,立哇集拉隆功王子為第一王儲,二女兒詩琳通公主為第二王儲。蒲美蓬國王去世後,一度傳出讓聲望更高的詩琳通公主繼位的聲音。一般認為,泰國做出了顧全大局的選擇。國際問題專家許利平稱:「這個決定更多是從泰國政局穩定的角度出發。目前來看,泰國國王權力交接平穩,這也為未來泰國政局平穩過渡提供了一些確定因素。」

對於泰國老百姓來說,王位能夠順利更迭更符合他們的願望。經歷過太多次政治鬥爭的泰國民眾或許經不起王權大亂的折騰。在過去60多年時間裡,泰國政權幾經輪替,蒲美蓬國王通常都扮演政府與軍方之間的「仲裁者」,多次化解政治危機,成為泰國政局的「穩定器」。然而,王儲繼位後,是否能夠「繼承」這一影響力卻是一個巨大的疑問。許利平指出,新國王能否將「穩定器」的作用延續,關鍵在於他能否真正團結軍隊。國王在憲法中是三軍最高統帥,泰國軍隊有各種派系,能否整合這些派系,真正在軍隊中建立崇高威望,是新國王最大的挑戰。

蒲美蓬國王在位70年廣受愛戴,威望和影響力是獨一無二的,他的繼任者將難以取代和仿效。中國社科院泰國問題專家周方冶認為,蒲美蓬的威望難以複製不僅在於個人因素,還受時代的制約。因為老國王在過去70年里,經歷了二戰到冷戰再到多元民主時期的歷史過程,特殊歷史時期所形成的特殊政治權力,在現在這種多元民主時期是無法複製的。從這個角度來看,泰國新國王的權威將更多地局限在君主立憲制的框架內,無法像老國王那樣在法條之外發揮更多穩定器的功能。

考慮治喪期間泰國人民消費和支出慾望降低、國內旅遊娛樂限縮,預料泰國政府將加大刺激產業投資力度,藉以吸引海內、外資金進入。目前各國企業集團對於泰國市場的看法亦保持樂觀:馬雲在公開場合表示,「泰國4.0」計劃將帶領泰國經濟進一步壯大;松下集團將以泰銖350億元,搶進深具發展潛力的泰國房地產市場;以新日鐵株式會為代表的日本鋼鐵企業,除增加在泰投資規模外,更表達將協助泰國打造成為東協鋼鐵製造基地的意願。

房地產市場部分,根據市場反應來看,目前在建房價格變動不大,維持原有水平,但考慮未來一年本地人民因治喪期影響,購屋需求減緩,但市場待售房仍持續緩步增加下,對於外來投資者而言是最佳的貨比三家時機,大有機會以合理的價格進場投資。地產投資是中長期戰爭,能夠屏除市場上、傳媒里舖天蓋地的各項紛雜信息,抓住大趨勢走向的投資人,才是最終贏家。

3投資泰國房產的注意事項

以下是泰國房地產投資的一些技巧和應該注意的細節。

(1)投資位於市區內(CBD)的房產

簡單來講,當市區不再有剩餘的土地做住宅開發,需求與投資自然會轉移到既有的公寓上,進而提升價格。隨著天鐵(BTS)與地鐵(MRT)分別完工,最優質的辦公樓、酒店與高端商場在市中心布建完成,市中心已大致底定。即使公共軌道交通線路不斷新建、延長,也只會產生新的副都心,進而形成眾星捧月的情景。

這對處於市區的樓盤來說是一個好消息,因為曼谷市區里可開發的土地日漸減少,房子賣一間少一間,物以稀為貴,價格自然看漲。曼谷市區不會輕易轉移,居民會更偏好住在交通網絡、配套更完善的市區;市中心持續上漲的土地與建築成本會瘋狂推高新開盤的公寓價格。

(2)選擇離軌道交通600米內(5分鐘路程)的標的

在國內700、800米確實不遠,可是想想泰國的天氣,全年30度以上高溫高濕的熱帶氣候,在烈日下走5分鐘就是極限。泰國人連300米的距離都要搭摩的,這也就是為什麼距離輕軌300-500米的範圍是最受租客歡迎、最容易出租的地段。

(3)選擇十大開發商或信譽良好的上市開發商

投資泰國房地產時,最好選擇10大開發商或上市開發商的房產進行投資。

(4)白菜價格?小心地段陷阱

不要用國內的概念來套用曼谷的地段,永遠不要覺得「有免費的接駁車到地鐵站」、「距市中心僅n站地鐵」、「幾分鐘車程抵達市中心」等就覺得地段還不錯。對於那些首付比例很低、被投資客瘋搶的白菜價樓盤要特別謹慎。因炒房成本太低,所以吸引大量投資客購買,但在公寓竣工前,轉售市場的競爭將格外激烈,大量的轉售房源相互壓價也會導致盈利空間驟減。首付比例稍高的,大部分業主都是買來自住或出租,而非炒房的樓盤更安全,轉售也相對更容易。

(5)包租?羊毛出在羊身上

開發商的包租是怎麼玩的呢?很簡單,就是在真實房價上加一大筆錢之後賣給你,承諾包租n年,然後出租給租客,達不到承諾的租金,就用你多付的錢返還給你。

為什麼總是有很多開發商樂此不疲地做包租承諾?首先,是沒有品牌知名度的小型開發商,只顧賣賣賣;然後是地段不好、難賣,用包租來吸引投資者,尤其是專門奔著租金回報的中國投資者。這種樓盤一旦包租期一過基本上就等死;第三,容易操作,反正是投資者自己花錢來買這個回報,開發商自身需承擔的風險不高。

(6)樓層與朝向選擇?

從樓盤本身來說,高層擁有更開闊的視野、敞亮的採光、壯觀的景色,一出門就是主幹道並毗鄰輕軌,居住的實際感受會比藏在深巷中的低層好很多。選擇房間時,要朝向好(泰國人最愛北面,最涼快;其次是朝南和朝東,最不能買的就是朝西,除非西面有特別的景觀)、樓層高、景觀好,在一棟樓里具有競爭力的房間,在轉售時會比其它房間更容易出手。

4出租與轉賣獲利的投資分析比較

(1)出租針對外國人

許多曼谷公寓投資者都因高租金回報率而來,2015年市區的平均租金回報率約為4.8%,比前一年的5.4%降了不少,主因還是租金漲幅不及市區房價漲幅。曼谷的租金已經維持目前水平好一陣子,但曼谷高端公寓售價年漲幅達8-10%,高端公寓的漲幅更高達15%-20%,使得租金回報率有逐漸下降的趨勢。

曼谷公寓租金市場尤以外籍人士貢獻最大,月租金超過2萬泰銖的公寓95%以上租給外國人。比起買房,這被外派至泰國的商務人士因工作的不確定性,更偏好租房。曼谷的外國人數量每年增長10%,其中中資企業外派人數更以倍數在增加,目前在曼谷持有工作簽證的外國人已超8.2萬人。

曼谷的交通異常擁堵,所以外籍人士通常都是乘地鐵出行,並不會購車。因此,有住房補貼的外籍人士便更樂意租毗鄰地鐵線的高端公寓。地鐵從一定程度上來說左右了一個公寓的租金和入住率。

那麼外國租客喜歡住在哪?預算是多少?他們偏好的房型與面積呢?

a偏好地段

60%的外國人偏好住在Sukhumvit路周邊(1-63巷/2-42巷),40%選擇Central Lumpini和部分Sathorn區域。這些區域處於市區,交通便捷、生活相關配套完善、教育與醫療等機構齊全。建議投資者應儘量選擇這些區域的樓盤下手。

b租客預算

大部分公司對於外籍員工租房補貼都有固定的標準,所以租客在做選擇時往往是依據月租金總額做比較,而非每平米單價,在預算範圍內選擇質量最好的房子。根據CBRE租屋交易統計,市場上最常見的租屋津貼為1房約3.5-5萬泰銖;2房約6-7.5萬泰銖;3房能達到8.5-12萬泰銖。

為了達成租金收益最大化,建議房東們將租金依據不同房型設定在租客的補貼標準範圍內。即使出租房屋的地段、裝修、家具等條件較同等房型更為優越,租金行情依然難以超越固定的津貼標準。

c房型面積

另一個影響租金回報的因素是房型(Unit Type),曼谷公寓一房的平均面積約40-60平米;兩房約80-120平米;三房約150-200平米。曼谷市區在建公寓樓盤中,71%的供應為一房或一室戶(Studio)。通常對外籍人士來說,他們更喜歡兩房或以上的戶型。

由此可知,有限的供給與穩定增長的需求下,兩房或兩房以上房型的競爭力會遠比一房更強。建議看重租金回報率的投資者,在選擇房型與面積時,儘量選擇小面積的兩房,因其售價比兩房低,卻同時能在租屋市場裡取得較高的津貼預算,進而提高租金回報率。

綜上所述,要將租金收益最大化,投資人必須選擇外國人偏好的區域、挑選效率最高的房型與面積、設定符合公司補貼標準的租金。

(2)轉售針對泰國人

絕大多數外國購房者,包括國內的投資者在曼谷購房的首要目的是投資,所以願意買轉售房源的接盤者一般來說都是以泰國人為主。接盤者購買轉售房源自住,對房屋品質的要求是高於租客的。買房自住對房源的要求肯定會高於用於租住的房源,價格雖然是一個考慮因素,但購房自住者願意多花一點錢,買樓層、戶型、朝向、景觀好的房源。

所以在置業時,如果有轉售的考慮,一定要選擇中高樓層、戶型良好、面積適中、朝北(除非某個朝向有出眾的景觀)、視野開闊採光好的房源。泰國人雖然喜歡毗鄰地鐵線的地段,但遠沒有在泰國工作的外籍人士那麼深度地依賴地鐵線。由於很多泰國人都選擇開車出行,所以地鐵線對於購買公寓自住的泰國人來說,並不是重中之重。距地鐵線有一定距離的地段,同樣深受泰國人青睞,那些公寓售價不高,但儘量要選擇品牌開發商所開發的中端公寓。

短期炒房,指的是在一個樓盤還未竣工之前以相對便宜的價格購買期房,待竣工升值以後轉售獲利。曼谷市區高端期房的平均售價每年增長約7%,地段較好的期房增幅可超過10%,曼谷市區高端公寓市場已平穩上升了超過10年,沒有樓市泡沫,沒有大起大落,非常穩定和安全。

國內購屋付款方式主要有兩種,一次性全額付款或銀行按揭貸款,無論用哪種方式,買方都在簽約的當下就開始了大筆資金支出的循環。但泰國購買期房,在交屋前僅需支付總價的13%-15%作為首付(不同建商首付比例不同),且分為數期給付。

透過這樣的付款方式,買方利多包含:

換取空間:同樣資金可以投資總價較高的單位,藉由興建期籌備足夠的尾款。

賺取利息:尚未支出的資金,可賺取每月銀行利息收入。

投資靈活:將資金停泊於其他收益性投資部位,贏得更高利潤。

轉手增值:交屋前出售,增值收益能以最低成本取得。

絕大多數投資人可能沒有察覺,最後一項利多能帶來的槓桿效果。用實際數字來計算(人民幣):若簽約購入一套價值100萬元、2年後交屋的期房,以資產價格年增10%計算,兩年後交屋前的出售價格為121萬元。賺取的價差21萬元,是用交屋前首付款15萬元槓桿取得。

換句話說,年化投資報酬率可達70%。當然樓盤不同,價差也有所變動,但這在投資市場中,實在是相當值得關注與利用的特點。其實在許多亞洲國家都有類似的付款機制,但在泰國卻最具潛力。主要因泰銖匯率表現穩健,減少了債務價值增加風險。

此外,泰國中、長期經濟發展潛力佳,國內外投資持續湧入,可預見不動產資產價格應能穩定上揚,儘早進入市場對於投資人具有絕對優勢。對於各類型投資人來說,購買泰國期房絕對是提高財務槓桿,贏得最大利潤的絕佳市場!

資料來源:海外掘金


 

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