投資曼谷房產2017年白皮書!

         上半年各項泰國房產數據報告陸續發布,2017年曼谷樓市是漲聲一片,雖說從國內開始執行中國版的CRS以及外匯管制之後,相關融資機構和銀行也及時調整策略,加入到限制海外資金外流的行列中來。 但對於國人熱衷海外房產投資來說,泰國的投資熱度並未減退,相反在2017年上半年熱情高漲 。

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前言

中國海外投資熱潮

對於中國投資者而言,2015年是中國全球化資產配置的元年,2016年進入了海外投資的爆發期。 作為全球第二大經濟體、世界新的製造業中心和全球最大貨物貿易國家。 截止到2016年9月,中國外匯儲備餘額為3.17萬億美元,近五年中國對外投資規模年均增速高達20%左右,根據《中國私人財富報告》顯示,中國個人投資資產1千萬人民幣以上的高淨值人群規模已超過100萬人,全國個人總體持有的可投資資產規模高達112萬億人民幣。

從投資的角度來看,中國的投資模式已經進入國際市場的高級階段,海外投資 可分為:海外直接投資與合資操作的模式。 越來越多不同階級人士對海外進行了投資,而投資的模式越來越多樣化!

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對於海外資產配置對投資者而言依然是非常新的事情,大部分企業和個人都還沒有什麼經驗,在操作過程中,往往受到了稅務、法律、投資環境和移民政策等困擾,而對於新興起的投資熱門國家。 例如:泰國、新加坡、馬來西亞和越南等國的投資市場需求量加重。

近年來,中泰兩國經貿關係發展迅速,泰國成為東盟的首大大貿易夥伴,中國對東南亞市場投資第一大目的國,也是支撐泰國旅遊的首要國家之一,隨著泰國市場的熱度不斷加重,綠地集團、華為、支付寶、微信、騰訊等等中資企業入駐泰國,加上中泰貿易的加速往來以及汎亞鐵路的興建,使得中泰兩國關係迎來了新的里程碑,正如泰國所言: 這是中泰關係的一個的重要時刻,中泰關係進入了“黃金期的時代”。 從泰國經歷了近金融危機以及政治性動蕩之後:泰國良好的政治 和商業 經濟復甦 環境慢慢對外界打開,無論是樓市還是旅遊,近幾年讓泰國走向了穩健發展的黃金期。

泰國房地產投資評估體系

在泰國曼谷房地產投資預估體系中,該體係以五大評估指標為核心;主要區域的投資價值,其中包括投資的安全性,收益性,風險可控性,穩定性和便利性,綜合評估中顯示曼谷如今這幾大塊的重心是如今整個市場的穩定趨勢。

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1)安全性,曼谷的政治安全性、經濟安全性、社會治安、產權都有受到保護和資產的私密性等。

2)在收益性,投資回報率中,其中包括房產的增值和租金的增長率是整個泰國最為明顯的城市,回報率穩定,這大大加深曼谷的房產投資價值。

3)曼谷房產的風險可控性,系統風險、市場風險、金融風險和匯率風險等,以及能否對沖中國國內的投資風險等。

4)穩定性,指的是市場的穩定性、經濟因素、資產的保值和增值等

5)便利性,指的是資金進出是否容易,以及交易過程的便利性,對外國投資者是否有限制,銀行貸款是否便利,環節是否複雜,以及是否方便投資泰國的發展等。

泰國房地產市場綜述

如今隨著全球房地產市場格局不斷變化。 東南亞國家則在經濟復甦的推動下迎來房地產市場的新生。 根據泰國第一大房產研究報告數據顯示,截止2016年底,中國人赴泰投資房地產總產值在海外市場中佔據重要部分,而歐美等國投資泰國比例則在之後,房地產行業在泰國的經濟和城市的複興與旅遊發展等各個方面發揮重要作用,在資本全球化流動無法阻斷的當下,中國資本大佬們成為泰國戰場上一支不可忽視的活躍力量,未來幾年內中國投資者將繼續成為泰國主要投資群體之一。 據仲量聯行公佈的“全球資本流動”數據顯示,2016年中國在海外商業和住宅房地產投資熱門目的地選擇其一中,東南亞新興國家泰國就位居榜首,在2016年底時候整個房產市場創歷史新高。 與此同時,多數國內知名房企將持續加速泰國市場的擴張腳步,一批國內戰略佈局的諸如万科、鏈家、碧桂園、綠地等房企也紛紛“走出去”加速佈局泰國的房產市場,進行資產多元化配置,從而導致近兩年泰國的整體房產市場飆升。

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曼谷地區房市的關鍵性因素分析

影響曼谷的房產市場的關鍵因素分析,往通俗裡說就是,為啥要在泰國買房子,無論是自住還是投資? 泰國是一個多元化國家,是全世界人民認可的最為理想的居住地之一,是孩子接受優質教育的地方,也是養老的天堂、投資的風水寶地,這似乎是每位海外人士投資海外資產配置的標準答案。 其實,無論是華僑還是本土居民,不得不說,安居置業都是人生最有意義的投資選擇。 但為為何最佳選擇曼谷? 主要還是依幾種因素結論:

一、泰國整體經濟推動房市發展

從全加經濟狀況、失業率方面來看,近年來泰國經濟一直維持穩定增長,雖然被譽為是經濟緩慢增長期,但在經濟發展狀況中算是比較好的國家,加上泰國的失業率很低,而從旅遊業的突飛猛進的發展被視為是經濟回暖的跡象。

以曼谷為重點,從經濟、金融、商業、 旅遊 綜合性於一體,曼谷就雷同於美國的紐約、中國的上海,現如今,曼谷躋身於世界一流旅遊城市行列,是最聰明、最具活力、最年輕的城市之一,越來越多的海外人士到泰國進行房產投資,而對於經濟規律表明,最有經濟活力的地區,房價是最抗跌的,同時增長率是最穩健的,從長遠看,漲幅也是最高的。

曼谷房價最近10年一直是持續穩健上漲,每年平均8%的增幅,從未與中國一樣的暴漲,作為世界性的國際大都市,泰國曼谷的房價一直偏低,比歐美等國,香港、新加坡、北上廣深等地城市價格都低很多。 就拿曼谷的公寓為例,曼谷2016年位於市中心一居室公寓平均售價大約在2-3萬多人民幣每平左右,上海陸家嘴一居室公寓平均單價約8-10萬人民幣左右,這說明,曼谷的房價依然存在著上漲的空間。

二、居住人口的逐年增加是房市剛性需求的有力保障

根據2010年人口數據往後統計,直至2016年底,泰國估算人口擁有6720萬人口,2000年至今遠遠成倍數增加 , 據估計,2016年以來, 有超過1060萬的登記人口 居住在曼谷區域。曼谷目前擁有全泰國最密集的人口,也是泰國集中的人口區域,預計到2017年底,曼谷將會逾加增長。

從本土居民的角度看, 曼谷的大多數人都是泰國人 ,曼谷是泰國政治經濟文化中心,房價上漲有一定的必然,據泰國房屋調查數據顯示, 由於移民和外來定居者, 早期在1828年是全市人口的75%中,該國已分為幾個群體,這其中包括越南,新加坡,泰國北部,老撾,柬埔寨,馬來和印度,其中涵蓋人數突飛猛進的民族屬中國人,而對於擁有住房的比例也最大,超過7成,其中中國社區主要集中在曼谷唐人街區域。

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從移民的角度看,眾所周知,泰國是個多元化的國家,移民政策是屬於一個國家的基本國策,泰國早期下南洋移民中,泰國就屬於中國最為首先選擇移民的目的地之一,但基於後來泰國新一代又一代的洗革後,泰國被確認為非移民國家,但泰國政府為了鼓勵外來投資者進行投資,允許外來投資者投資移民項目。 隨著旅遊市場以及房產市場的打開,泰國也將是必爭之地。 數據顯示,每年赴泰投資或者移民程上升趨勢,其中絕大部分人都會選擇曼谷,據不完全統計,這些都是未來曼谷房市發展強有力的支撐。

從教育的角度看,泰國近幾年開始宣擴招國際留學生,幾年之內讓赴泰國的國際留學生數量翻倍。 而曼谷一向是以擁有泰國最好的國際優質教育資源而自豪,也是中國留學生選擇留學最多的城市,顯而易見,擴招的留學生,無論是租房還是買房,都擴大了曼谷房產市場的需求。 因此對於曼谷來說,住房的剛性需求非常穩定,除了每年數以萬計的人奔赴泰國旅遊、投資以外,還有來自不同國家的國際留學生和持工簽者源源不斷湧入曼谷,令曼谷的房屋供不應求,剛需長期存在。

調查顯示曼谷房產的租售比高,空置率低,數據顯示,到2017年第1季度,曼谷的公寓租賃市場非常旺盛,這意味著,曼谷人口持續增長,住房緊張,房價與租金比偏低,這表明,如果有資金,買房比租房更為划算,如果是投資,買房投資或出租都是一個非常明智的選擇。

三、低利率將提高曼谷房市的可負擔性。

泰國貨幣政策委員會維持當前1.5%政策利率的決定對於平和泰國房地產市場來說是個極大的支援,特別是在泰國房地產市場行情總體低迷,商業銀行持續收緊房貸的大背景下,這被看作是平和市場的一個積極的信號,這一低利率,不僅提升了房產的可負擔性,也勢必更加刺激購房者消費和投資的意願。

近幾年由於國內的貨幣大幅貶值,以人民幣 兌 美元 的匯率為例,短短一年時間已經貶低,對於泰國而言,由於泰銖與美元直接掛鉤,對國內的人來說,也就意味著曼谷這個國際大都市的房價一下子比國內的便宜了一大截,到泰國買房自然更為划算,對於投資者來說,到曼谷來進行房產投資自然將可獲得更高的投資回報率。

四、房市供求關係是個硬指標。

曼谷房產的供求關係是影響房市的最重要因素,是一隻強大的“看不見的手”。 無論是買方市場還是賣方市場,只要供求關係平衡,曼谷的房市就會處於一個平衡的狀態,2017年上半年曼谷多區域出現的頻繁搶房熱潮現象就是供求關係的一個很好的證明,因為這種供求關係的不平衡,導致一房難求的局面產生。

上半年數據顯示,由於曼谷如今可開發的土地稀缺,房屋整體新開盤庫存量有所緩解,尤其是在市中心區域,新房開發的庫存量更少,但由於市中心及郊區的需求旺盛,整體在上半年的銷售率為70.1%,而這種現狀將會持續到年底,開發商為了大量吸引海內外買家,進行大量力度的包裝,市場消化非常好,買家購買意願很強烈,銷售在下半年將繼續上升,因此,在曼谷的房產市場裡,唱主角、唱大戲的還是歸屬於公寓。

2017泰國房地產價格走勢預測

根據泰國數據顯示,平均曼谷房價漲幅8%的趨勢持續平穩,針對泰國房產市場走勢,在2016年在整個新盤公寓銷售過程中,其中泰國本地人佔最大一部分外,中國購房的力度在海外國家裡最為顯著,而中國目前在泰國購置房產主要集於曼谷, 29.3%的受訪者目前在曼谷進行投資,由於曼谷的房產市場穩定,加上越來越透明化的房產,回報率加上投資上漲的空間可觀,使得曼谷深受投資者選擇第一目的地;其次是選擇度假芭提雅,20%的數據中顯示在泰國芭提雅,由於芭提雅的市場近兩年旅遊業的興起,市場對外打開猛烈, 購買公寓的價格平均在50-100萬的 選擇,而最新興起熱門選擇地非清邁莫屬 ,從2015年–2017年的清邁公寓銷售中,中國投資客戶佔接近一半的總數,其購買力平均總價在45萬-80萬人民幣,而普吉島購買力則是在2016年市場慢慢對外打開之後 公寓的市場也變得異常火爆,至於少數的,則是其選擇在了冷門未開發之地!

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再加上如今泰國的房產憑藉其總價低、高租金收益再加上永久產權等優勢吸引了眾多國內投資者,據有關機構統計,在2016年中國人查詢海外房源目標國家全球排行榜上,泰國緊隨美國、澳大利亞、加拿大等傳統老牌國家之後,躍居第四位,而中國買家投資的重點主要集中在曼谷、芭提雅、普吉島、清邁等熱門旅遊城市;由於泰國政策規定,外國個人買家只能購買公寓,泰國熱門城市的房價租金平均趨勢如下。

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資料來源:搜狐財經


 

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