曼谷地產30年發展簡史 1988-2018年曼谷房產市場發展方向!

1988年-2018年曼谷房地產市場發展

在過去30年裡,全球主要城市的發展都經歷了驚人的巨變,今天我們來講下曼谷,從1988年到1996年,在亞洲四小虎崛起時期,曼谷地價已經遭遇了大幅上漲,但在1997年金融危機爆發後便急轉直下。21世紀初,價格恢復增長,過去兩年,中央商務區(CBD)黃金地段的價格迅速上漲。曼谷的地價隨著泰國經濟崛起已經上漲了10倍。曼谷公寓價格在過去三十年裡漲幅也達到了1000%

過去三十年的梳理

我們先分三個階段來談下曼谷在過去30年的城市發展以及房價變化。

1.第一個階段[1988-1998]

在這最初的10年間,高端公寓的設計比較簡單,交房也是以毛坯的形式;Somkid Garden是曼谷的第一個奢華公寓,於1991年建成,當時的單價是45000泰銖,到了1997年曼谷的奢華公寓達到了65000泰銖的水準。但是這一階段,由於市場對於奢華公寓的接受程度低,最終因為體量過小而導致了一個非常低的入住率。1997年的經濟危機使得隨後的5年的整個房產市場一直低迷。

這個時期曼谷的均價在2萬-2.5萬泰銖每平米。泰國房價在此期間仍舊能保持原本價格,主要是因為當時的泰國政府利用「禁止贖回」的財政的手段來防止房價下跌。

2.第二個階段[1999-2008]

這時候的曼谷提前進入了城市建設發展階段,一個又一個的商圈開始形成,1999年第一條BTS輕軌運營到2004年第一條MRT地鐵運營,都給曼谷帶來了巨大的活力。特別是市中心地區的交通路線,人流量日均120萬,繼而使得周邊的土地價格大幅度增長。正是因為這些公共路線的改變,隨之也改變了人們出行方式與生活、娛樂方式。經過98年金融危機之後的千禧年,經濟復蘇提升了市場的信心,銀行持續向開發商和客戶提供貸款支援,這10年,設計理念向綠色,時尚發展,交房也是以標準精裝修來交付。

高端公寓的價格一下由2002年的60000泰銖的均價暴漲到2007年的15萬泰銖的均價,2007年最具代表的公寓The Sukhothai Residences的均價達到了驚人的23.5萬泰銖每平米。

3.第三個階段[2009-2018]

這個階段的泰國曼谷所有的城市重點區域已近有了一個很明顯的雛形,例如素坤逸區、阿索克(BTS Asok站)、RAMA9、Sathon區等。由於市中心的可使用的土地面積越來越少,導致土地價格上漲。又因為土地價格占房產開發成本比例較高,使得越來越多的開發商建造更高的樓層。在這10年中,曼谷的豪華公寓設計已經達到了世界水準,新的建築材料和高科技的使用,一個又一個地標建築的出現,我們也可以直觀的感受到曼谷城市面貌的日新月異。

2008年,全球經濟危機爆發,泰國也受到了影響。直到2010年之後才開始了一段非常平穩的上升期,高端公寓也從2010年的13萬泰銖每平方的均價飆升到2018年的28萬泰銖每平方的水準,並且仍在平穩上漲。 這一階段的發展主要是得益於:覆蓋逐漸全面的軌道交通系統,城市的現代化發展程度,人們對長期投資房產市場的信心以及大量海外買家的出現。

2014年的樓王是以30萬泰銖每平米的Nimit Langsuan奪得。2016年,由Sansiri開發的98 Wireless以50萬泰銖每平方的價格刷新了市場記錄,這個專案位於美國大使館邊,目前還有少量房源,但均價也達到了70萬泰銖每平米。

上圖的數據。在1988年,曼谷寫字樓的體量不到100萬平方米,而到了2018年,達到了878萬平方米;1988年的公寓數量是3112個單位,2018年,這一數量則達到了近70萬個單位;商鋪的數據,從1988年的不到100萬平方米升到了2018年的780萬平方米。

現階段的曼谷市場

1.公寓市場

市中心目前約有14萬個單位,預計未來會新增3萬個單位;而非中心區域,目前有51萬個單位,未來還會新增11萬個單位。市中心可開發的地逐年減少,使得市中心的新專案價格持續攀升。在2018年,新交付的公寓專案單位增長了34%,同時新開盤的公寓專案單位則是較2017年減少了7%。

2.土地

土地價格在總開發成本中所占的比例越來越大,曼谷的平均土地價格在2018年第二季度同比增長了32.3%。如今的曼谷總開發成本由於受到土地價格上漲驅動而逐漸增加,及曼谷市中心的自由開發用地數量減少,地價將繼續上漲。特別是已經開發的老城區土地價格很可能高於現有建築價值,老城改造和土地再開發可能會較高。

同時,房地產資訊中心REIC發現,進行過公共交通線路規劃的地區地價比沒有計劃的地方的地價要高52.1%。與此同時,在建立公共運輸線或擴建線的地點的地價上漲了32.1%,而目前運行公共運輸線的地點的地價則上漲了24.2%。

曼谷市中心將繼續成為最好的酒店、寫字樓、零售中心、住宅和其他類型建築的首選地點。曼谷將有一個明確的城市中心,沿著公共交通路線發展,集中在車站周圍。